租入房产再租出，二房东需要交那些税？等5个财税实务问题解答

彭怀文彭怀文说

2024-08-27

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彭怀文

问题1：我公司是广东的一般纳税人，租了某地的商铺回来，再转租出去给商户，请问我司每个月开几个点的租金发票？房产税是否由我司来缴纳？

解答：

1.增值税问题

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；取得2016年4月30日后取得的不动产，适用一般计税办法，在2020年是按9%税率计税。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第二条规定：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

通过租赁的形式取得的不动产，包括在上述取得方式的“等”中。

2.房产税

大家都知道出租房屋是要交房产税的，而且是从租计征。那么，转租房屋是否缴纳呢？

对于转租人，按租金计算房产税，之前确有地方这么做过，但是现在看到的是全废掉了，房产税是财产税，从租计算是对持有人征的，并不是环节增值税这样理解，所以税理上就有问题，不能看到租金就“眼红”。

《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知》（粤税发〔1990〕432 号）规定，根据房产税《条例》规定“房产税由产权所有人缴纳”的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。

因此，作为“二房东”转租，不需要缴纳房产税。

3.土地使用税

这个也是只缴一次，对于产权人或使用人来计缴的，如果是转租过来的，一般原来的有权使用的人或有产权的人是其纳税人。转租人并不存在再计缴的问题。

土地使用税与占的土地面积有关，跟租金没有关系。

4.印花税

印花税，是一种行为税，只要发生应税行为就应交税。

财产租赁合同，属于《印花税暂行条例》列举的应税税目，因此是要计缴印花税的，税率千分之一。

对于是按照含税金额还是按照不含税金额计缴，需要看合同约定的金额是否进行了价税分离，如果进行了价税分离的则按照不含税金额计缴。

问题2：企业雇佣农民工所支付的劳务费，如何取得发票？税率多少？

解答：

为什么要去取得发票呢？

在实务中，很多人有时是傻傻的区分不出工资与劳务报酬的区别。比如，对于企业聘用的临时工、季节性用工，很多人都误认为是“劳务报酬”，其实那是不对的。作为临时工和季节性用工，都是企业雇佣的，并且是在企业安排下从事的非独立劳动，按照税法规定，取得的报酬应该属于工资薪金所得，而不是劳务报酬所得。

在这里题主雇佣的农民工，也是属于雇佣性质，而且也是在企业安排下进行非独立劳动，这本身就是一种工资报酬，不属于劳务报酬。

劳务报酬所得与工资、薪金所得等非独立个人劳动取得的报酬是有区别的，根据《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》（国税发﹝1994﹞89号）第十九条规定：

工资、薪金所得是属于非独立个人劳务活动，即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬；劳务报酬所得则是个人独立从事各种技艺、提供各项劳务取得的报酬。两者的主要区别在于，前者存在雇佣与被雇佣关系，后者则不存在这种关系。

因此，判断劳务报酬所得的关键词是“独立”和“非雇佣”，而工资、薪金所得的关键词是“非独立”和“雇佣”。通常情况下，劳务报酬是独立个人从事自由职业取得的所得。

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税（2016）36号附件1）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

因此，如果个人提供的劳务属于工资的，不属于增值税应税范围，是不需要缴纳增值税的。既然不属于增值税应税范围，就不需要发票，直接由企业造工资表发放就可以了。

既然企业雇佣农民工属于工资，个人所得税也直接按照工资进行预扣预缴申报就可以了。

问题3：刚创业承包大学食堂的小公司，学校每月对公打款，大概20多万，学校不需要开票，所以税务方面目前还是零申报，也考虑之后的问题，零申报总不是长久之计。想问前辈们，像我这种情况，企业所得税和增值税怎么个交法呢？

解答：

一、满足条件的学校食堂可以免增值税

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件3)第一条第（八）规定，从事学历教育的学校提供的教育服务免增值税：3.提供教育服务免征增值税的收入，是指对列入规定招生计划的在籍学生提供学历教育服务取得的收入，具体包括:经有关部门审核批准并按规定标准收取的学费、住宿费、课本费、作业本费、考试报名费收入，以及学校食堂提供餐饮服务取得的伙食费收入。除此之外的收入，包括学校以各种名义收取的赞助费、择校费等，不属于免征增值税的范围。学校食堂是指依照《学校食堂与学生集体用餐卫生管理规定》(教育部令第14号)管理的学校食堂。

根据《财政部、国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》(财税〔2016〕82号)第三条规定，对高校学生食堂为高校师生提供餐饮服务取得的收入，自2016年1月l日至2016年4月30日，免征营业税；自2016年5月l日起，在营改增试点期间免征增值税。

因此，满足上述规定的学校食堂，是可以免增值税的。

二、小公司可以享受小型微利企业所得税优惠政策

《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2019年第2号）规定：

1、自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

小型微利企业无论按查账征收方式或核定征收方式缴纳企业所得税，均可享受上述优惠政策。

2、本公告所称小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

满足上述条件的小型微利企业企业所得税最低税负实际只有5%（利润100万元以内，25%*20%）。根据描述，题主的公司应该满足小型微利企业的条件，可以按照优惠政策享受。

问题4：公司将自有房产租赁给员工，需要缴纳企业所得税吗？

解答：

一、企业将员工宿舍以低于市场价格或免租金出租给员工

企业将员工宿舍以低于市场价格出租给员工，是一种职工福利行为，象征性收取的租金直接冲减“职工福利费”即可，员工宿舍折旧费也计入“职工福利费”，并以净额在税前扣除，受14%的比例限制。象征性收取的租赁，不属于增值税应税范围，不需要缴纳增值税。